Comprendre les différences entre location vide et location meublée
La location d’un bien immobilier peut prendre deux formes : la location vide (non meublée) ou la location meublée. Chacune de ces options présente des caractéristiques spécifiques tant du point de vue juridique que fiscal. Pour les propriétaires bailleurs, choisir entre ces deux statuts est une décision stratégique, particulièrement à l’orée de l’année 2024 où certaines évolutions législatives et fiscales viennent redéfinir les contours de ces placements.
Avant d’optimiser sa fiscalité, il convient de savoir en quoi ces deux modes de location diffèrent. La location vide suppose que le logement est loué sans mobilier. Le locataire y installe son propre équipement. La durée minimale du bail est de trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale), renouvelable tacitement. En location meublée, le bien est loué avec un ensemble d’éléments mobiliers définis par décret (lit, table, chaises, ustensiles de cuisine, électroménagers de base, etc.). Le bail est plus court – un an pour une location classique, neuf mois pour une location étudiante non renouvelable – ce qui offre plus de flexibilité au propriétaire.
Les régimes fiscaux applicables en 2024
La distinction entre meublé et vide n’est pas que contractuelle : elle est surtout fiscale. En 2024, chaque type de location continue de s’inscrire dans des cadres fiscaux bien distincts, qui ont un impact direct sur la performance nette de l’investissement immobilier.
Pour la location vide, les revenus fonciers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le bailleur peut alors choisir entre :
- Le régime micro-foncier s’il perçoit moins de 15 000 € de loyers par an. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus déclarés.
- Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option. Il permet de déduire certaines charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Pour la location meublée, les recettes sont assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont également disponibles :
- Le régime micro-BIC si les recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € (en 2024). Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.
- Le régime réel, obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option, qui autorise la déduction des charges réelles, mais aussi l’amortissement du bien (hors terrain), du mobilier, et des éventuels travaux. C’est justement cette possibilité d’amortissement qui rend la fiscalité de la location meublée particulièrement intéressante.
Le statut LMNP ou LMP : deux options pour la location meublée
Dans le cadre d’une location meublée, les bailleurs peuvent opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le choix entre ces deux statuts dépend de conditions de revenus et d’inscription au registre du commerce.
En 2024, pour être considéré comme LMP, le bailleur doit :
- Tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location meublée;
- Et que ces recettes constituent plus de 50 % de ses revenus professionnels du foyer fiscal.
Le statut LMNP reste le plus répandu chez les investisseurs particuliers. Il combine simplicité et efficacité fiscale, notamment grâce aux outils d’optimisation disponibles comme l’amortissement. Par ailleurs, les déficits générés dans le cadre du régime réel ne sont imputables que sur les revenus BIC – mais peuvent être reportés jusqu’à 10 ans (hors amortissement). En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global, ce qui peut représenter un avantage fiscal considérable, notamment pour les foyers fortement fiscalisés.
Quels impacts fiscaux pour optimiser son investissement ?
L’un des objectifs principaux d’un investisseur immobilier reste d’optimiser la rentabilité nette de ses biens, après impôt. En 2024, la location meublée sous statut LMNP au régime réel reste l’un des dispositifs les plus avantageux fiscalement. Elle permet souvent de générer peu ou pas d’imposition pendant plusieurs années grâce à l’amortissement des biens immobiliers et du mobilier.
La location vide, fiscalement moins souple, ne permet pas d’amortissement. Elle offre néanmoins certains avantages : une plus grande stabilité locative grâce à des baux plus longs, un turn-over réduit, et un investissement initial souvent moindre (pas de mobilier à acheter).
Pour optimiser la fiscalité :
- Le régime réel (micro-foncier ou micro-BIC) ne sera préféré que si les charges sont faibles. Dès lors que les coûts liés à l’acquisition, la gestion ou les travaux sont élevés, le réel devient souvent plus intéressant.
- En meublé, la possibilité d’amortir une large partie du bien immobilier permet de neutraliser l’imposition pendant longtemps, ce qui accroît la rentabilité après impôts, même à revenu brut équivalent.
- Pour les foyers fortement imposés, passer en LMP peut être envisagé pour imputer ses déficits sur le revenu global, bien que cela implique une gestion davantage professionnelle.
Considérations pratiques et choix stratégiques
Outre la fiscalité, le choix du type de location doit intégrer des dimensions patrimoniales, administratives, et même relationnelles. Louer en meublé implique une gestion plus soutenue : les baux sont plus courts, les états des lieux plus fréquents, l’usure du mobilier nécessite des remplacements périodiques. À l’inverse, la location vide est plus stable, mais fiscalement moins avantageuse.
Un autre facteur déterminant est le marché locatif local. Dans les grandes villes étudiantes, les locations meublées trouvent preneur rapidement. En zone rurale ou dans certaines banlieues, une location vide peut répondre davantage aux attentes des locataires longue durée.
Il faut aussi noter que les autorités locales cherchent de plus en plus à encadrer la location meublée, notamment de courte durée (type Airbnb), à travers des réglementations plus strictes : autorisations préalables, compensations, plafond de jours. Ces mesures visent à protéger l’offre de logements longue durée. Ainsi, une approche patrimoniale à long terme gagnerait souvent à privilégier une activité locative encadrée, mais pérenne.
La location meublée face aux évolutions de 2024
L’année 2024 n’apporte pas de bouleversements majeurs sur le plan fiscal, mais la tendance vers une régulation accrue de la location meublée, notamment touristique, pousse à distinguer plus clairement les activités occasionnelles des activités professionnelles. Les détenteurs de plusieurs biens doivent aussi anticiper une potentielle requalification fiscale en activité professionnelle en cas d’intensité de location élevée.
Par ailleurs, le régime LMNP reste stable grâce à un encadrement fiscal structuré, mais son attractivité risque d’interpeller davantage l’administration, en quête de nouvelles recettes fiscales. Il est donc essentiel, pour tout investisseur, de bien se faire accompagner – par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine – afin d’anticiper les évolutions réglementaires et de sécuriser sa stratégie.
Optimiser sa fiscalité entre location meublée et location vide en 2024 implique donc une connaissance fine des régimes fiscaux, mais aussi une analyse de ses objectifs patrimoniaux, de son appétence au risque, de sa capacité de gestion et des dynamiques du marché local.