La rénovation énergétique des logements locatifs s’impose désormais comme un passage obligé pour de nombreux propriétaires bailleurs. À l’horizon 2026, la trajectoire réglementaire engagée depuis plusieurs années va profondément transformer le marché de la location, en particulier pour les biens les plus énergivores. Entre nouvelles obligations légales, contraintes de décence énergétique et impact sur la valeur locative et patrimoniale, 2026 apparaît comme une année charnière pour anticiper les interdictions de location à venir.
Un calendrier déjà engagé : où en sera-t-on en 2026 ?
Les obligations de rénovation énergétique ne commencent pas en 2026, mais s’inscrivent dans une progression déjà en cours. Comprendre ce calendrier est essentiel pour situer l’année 2026 dans la trajectoire globale.
À ce jour, les grandes étapes prévues par la loi Climat et Résilience et les textes réglementaires sont les suivantes :
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (étiquette G “+” au diagnostic de performance énergétique – DPE) ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Ces biens sont considérés comme des logements non décents sur le plan énergétique.
- À compter du 1er janvier 2025 : l’interdiction de louer doit être étendue à l’ensemble des logements classés G au DPE. Un logement classé G sera donc assimilé à un logement indécent, impossible à mettre sur le marché locatif tant qu’il n’aura pas été rénové.
- À compter du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront, à leur tour, exclus du marché locatif, sauf travaux améliorant la performance énergétique pour atteindre au moins la classe E.
Dans cette perspective, 2026 se situe entre deux jalons majeurs : la généralisation de l’interdiction de louer pour les logements G (2025) et l’échéance de 2028 pour les logements F. Pour les propriétaires bailleurs, 2026 est donc une année de transition stratégique : il restera alors deux ans pour adapter les biens classés F, et une pression accrue pèsera déjà sur les logements E, qui pourraient être les prochains ciblés à moyen terme si la réglementation se durcit encore.
Décence énergétique : une notion centrale pour la mise en location
La notion de “décence énergétique” est désormais intégrée à la définition du logement décent, au même titre que la surface minimale, l’absence de risques pour la sécurité ou la salubrité et la présence d’équipements de base.
Concrètement, la décence énergétique repose aujourd’hui principalement sur les seuils suivants :
- Un seuil maximal de consommation d’énergie finale (450 kWh/m²/an depuis 2023), déjà exclu du marché locatif.
- Une prise en compte de la classe du DPE comme critère de décence à partir de 2025 (pour G) puis 2028 (pour F).
À partir du moment où un logement est considéré comme non décent énergétiquement, le bailleur ne peut plus :
- Signer un nouveau bail de location nue ou meublée.
- Renouveler tacitement le bail existant sans avoir réalisé de travaux permettant de corriger l’indécence.
- Augmenter le loyer, y compris lors d’un changement de locataire, dans de nombreuses zones tendues.
En 2026, de nombreux propriétaires auront déjà été confrontés à cette réalité pour les biens très énergivores. Pour ceux qui détiennent des logements F ou E, la pression réglementaire se matérialisera par le risque de requalification future en logements indécents, mais aussi par une vigilance accrue des locataires, des banques et des assureurs.
Impact sur la mise en location : un marché locatif à deux vitesses
Les obligations liées à la performance énergétique vont progressivement créer un marché locatif à deux vitesses, avec d’un côté les logements performants ou rénovés, et de l’autre les biens énergivores, de plus en plus difficiles à louer aux conditions habituelles.
Plusieurs effets sont attendus à l’horizon 2026 :
- Ralentissement des mises en location de passoires thermiques : les biens classés G seront déjà en grande partie retirés du marché ou en cours de travaux, sous peine de sanctions et de risques contentieux avec les locataires.
- Pression à la baisse sur les loyers des logements mal classés mais encore louables : un logement E ou F encore autorisé à la location pourrait se louer plus difficilement au même prix qu’un logement D ou C, notamment dans les zones où l’offre est abondante.
- Préférence marquée des locataires pour les biens rénovés : face à la hausse des prix de l’énergie, un DPE performant devient un critère de choix déterminant. En 2026, de plus en plus de candidats locataires compareront les charges prévisionnelles avant de signer.
- Renforcement du pouvoir de négociation des locataires : confrontés à un DPE médiocre, certains locataires pourraient demander des travaux ou utiliser l’argument de la décence énergétique pour renégocier le loyer ou contester son augmentation.
Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu n’est donc pas uniquement juridique : il est aussi économique. Un logement mal isolé, même encore autorisé à la location en 2026, pourra subir une vacance prolongée, des loyers en baisse et une moindre attractivité à la revente.
Obligations techniques et administratives : ce que les bailleurs doivent anticiper
La rénovation énergétique ne se résume pas à quelques travaux ponctuels. À l’approche de 2026, les propriétaires doivent intégrer plusieurs dimensions techniques et administratives.
Parmi les points essentiels :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) à jour : le DPE est obligatoire pour toute mise en location, et il est désormais opposable. Un DPE erroné peut engager la responsabilité du bailleur en cas de litige. À l’horizon 2026, il sera crucial de disposer d’un DPE récent, conforme aux dernières méthodes de calcul, pour décider des travaux à entreprendre.
- Analyse globale du logement : plutôt que des interventions ponctuelles (changer uniquement les fenêtres par exemple), la tendance réglementaire et financière pousse vers des rénovations plus globales : isolation de l’enveloppe (murs, toiture), remplacement des systèmes de chauffage, ventilation, traitement des ponts thermiques.
- Concertation en copropriété : pour les appartements, les travaux d’isolation par l’extérieur, de chauffage collectif ou d’amélioration des parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. 2026 sera, pour de nombreuses copropriétés, une année décisive pour lancer des projets de rénovation globale, avec un calendrier compatible avec l’échéance de 2028.
Ces obligations techniques s’accompagnent d’une exigence de traçabilité : factures, rapports de travaux, attestations d’entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) sont indispensables pour bénéficier des aides publiques et, le cas échéant, sécuriser la situation fiscale du bailleur.
Conséquences sur la rentabilité locative et la valeur patrimoniale
À court terme, la rénovation énergétique représente un investissement parfois lourd pour le propriétaire. À moyen et long terme, elle devient un élément clé de la rentabilité locative et de la valorisation du patrimoine.
En 2026, plusieurs tendances devraient être clairement visibles :
- Écart de prix à la revente entre logements performants et passoires thermiques : les biens classés A, B ou C bénéficieront d’une prime de valeur, tandis que les F et G subiront une décote significative, notamment dans les grandes agglomérations.
- Influence du DPE sur les conditions de financement : les banques intègrent déjà la performance énergétique dans leur analyse de risque. Un logement plus performant peut faciliter l’obtention d’un prêt ou des conditions plus favorables ; à l’inverse, un projet d’acquisition de passoire thermique sans plan de travaux crédible peut être moins bien financé.
- Stabilisation de la relation locative : un logement confortable, peu énergivore, limite les risques de tensions avec les locataires, réduit les changements fréquents et peut justifier un loyer au niveau du marché dans la durée.
En d’autres termes, à l’approche de 2026, la rénovation énergétique doit être intégrée dans un calcul global de rentabilité : coût des travaux, aides mobilisables, loyers potentiels, fiscalité et perspective de revente.
Aides financières et leviers fiscaux disponibles pour les bailleurs
Pour faire face à ces obligations, les propriétaires bailleurs disposent de plusieurs dispositifs d’aides et d’incitations. Les règles évoluent régulièrement, mais certaines grandes catégories d’aides devraient encore structurer le paysage en 2026.
- MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Sérénité : ces aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) soutiennent les travaux d’isolation, de changement de chauffage ou de rénovation globale. Les montants sont modulés selon les revenus et la performance énergétique atteinte.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : versés par les fournisseurs d’énergie, ils financent une partie des travaux (isolation de combles, murs, changement de chaudière, etc.). Ces primes peuvent se cumuler avec d’autres dispositifs, sous conditions.
- Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt sans intérêts pour financer des travaux d’amélioration énergétique, accessible aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sous conditions techniques.
- Avantages fiscaux liés au déficit foncier : les travaux de rénovation énergétique, lorsqu’ils sont déductibles des revenus fonciers, peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global dans certaines limites, ce qui réduit la facture fiscale du bailleur.
- Dispositifs locatifs incitatifs : certains mécanismes comme Loc’Avantages peuvent encourager la mise en location à loyers maîtrisés, en contrepartie d’avantages fiscaux, et exigent parfois un niveau de performance énergétique minimum.
Pour optimiser un projet de rénovation en vue de 2026, l’enjeu pour le propriétaire est de combiner ces différentes aides, de les planifier dans le temps et de veiller à respecter les exigences techniques (travaux réalisés par des entreprises RGE, performance minimale atteinte, bouquet de travaux cohérent).
Stratégies à envisager pour les propriétaires bailleurs d’ici 2026
Face à ce cadre réglementaire et économique, plusieurs options stratégiques s’offrent aux propriétaires, selon le profil du bien, sa localisation, son état et les objectifs patrimoniaux.
- Réaliser une rénovation énergétique ciblée rapidement : pour un bien déjà en classe F ou G, des travaux d’isolation et le remplacement du système de chauffage peuvent parfois suffire à gagner deux classes DPE et à sécuriser la location au-delà de 2028.
- Programmer une rénovation globale sur 2 à 3 ans : pour les immeubles complexes ou les copropriétés, il peut être judicieux de planifier un chantier plus ambitieux, en s’appuyant sur des audits énergétiques et des scénarios de travaux par étapes.
- Arbitrer le patrimoine : certains propriétaires choisiront de vendre les biens les plus énergivores avant d’engager des travaux lourds, pour réinvestir dans des logements déjà performants ou plus faciles à rénover.
- Adapter sa stratégie locative : dans certains cas, transformer un logement en location saisonnière ou en résidence secondaire ne permet pas d’échapper durablement à la pression réglementaire et aux exigences de performance énergétique. À moyen terme, la rénovation restera souvent incontournable.
En 2026, les bailleurs qui auront anticipé ces enjeux disposeront d’un avantage comparatif net : un parc locatif conforme aux règles, mieux valorisé et plus attractif pour des locataires de plus en plus sensibles à la facture énergétique.
La rénovation énergétique n’est plus simplement une option vertueuse : elle devient une condition d’accès durable au marché de la location. Pour les propriétaires, 2026 marque ainsi le moment où la question n’est plus de savoir s’il faut rénover, mais comment, à quel rythme et avec quels outils financiers et juridiques.